各乡、镇人民政府，县政府各委、办、局，县各直属单位，在崇市属有关部门：
　　县住房保障房屋管理局制定的《崇明县加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015—2017年）》已经县政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

崇明县加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015—2017年）

　　为贯彻落实县委、县政府关于创建全国县级文明城市的工作部署，紧密对接本市加强住宅小区综合治理的工作意见，特制定本行动计划。
　　一、主要任务
　　以解决住宅小区突出问题为抓手，以改善住宅小区居住环境为基础，以提升群众居住满意度为目标，立足全局统筹谋划，落实责任夯实基层，整合资源系统推进形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治“四位一体”良性互动的住宅小区综合治理格局，积极构筑崇明和谐宜居家园，为“建优美小区，创文明城市”提供有力支撑。至2017年，住宅小区综合管理和专业服务主体责任落实，切实强化政府监管和公共服务进住宅小区；属地管理作用进一步增强，提升业主自我管理能力和文明居住意识；落实“质价相符、按质论价”的物业服务收费协商和监督机制；合力改善小区环境脏乱差现象，努力缓解小区停车难问题；合力整治小区违法建设等行为。
　　二、主要内容
　　（一）理顺管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平
　　1.细化完善住宅小区综合管理职责清单。按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，各有关部门进一步明确和细化职责分工，明晰管理边界，切实强化政府监管进住宅小区。
　　2.做实住宅小区综合管理联席会议制度。做实县、乡镇二级住宅小区综合管理联席会议，推动联席会议办公室常态化运作。落实日常工作机构、人员和经费保障措施，明确联席会议工作职责，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题。有条件的社区，可在居民区层面建立住宅小区综合管理协调机制，定期研究、协调解决本住宅小区综合管理问题。
　　3.整合乡镇城市综合管理机构力量。结合乡镇城市网格化综合管理平台建设，建立乡镇城市网格化综合管理机构，具体负责乡镇层面城市综合管理及住宅小区综合管理领域的组织推进、协调服务工作。
　　4．建立健全由乡镇牵头协调的住宅小区综合治理工作机制。由乡镇负责协调各专业管理派出机构，有效整合资源，处置辖区内住宅小区综合管理相关事务。结合乡镇党政机构改革和基层“强身”，依据职责清单和规定的业务流程对各类专业派出机构落实法定职责和处理相关事务进行督办，根据相关指标体系和管理要求，行使考核评价权力。
　　5.城市网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖。在住宅小区实施网格化管理，建立长效常态的多部门工作协同机制、事前事中事后的持续跟踪机制、全面集中的数据共享利用机制，按照统一规划、分步实施原则，逐步建设到位。
　　6.健全住宅小区综合执法模式。推动城市管理综合执法进一步向住宅小区拓展，逐步实现住宅小区与城管综合执法全覆盖。以联动联勤方式，进一步强化城管综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法在住宅小区的协调配合，形成合力。
　　7.建立住宅小区安全综合防控网络。建立由居委会、物业服务企业、业主、志愿者队伍和社区民警联手共创的平安小区工作机制，社区民警要结合公安业务经常性地赴居民区开展工作指导、安全检查、防范宣传、人口管理和业务培训，提高居民群众自防、互防和群防意识，提高小区安全防范能力。提升住宅小区物防、技防功能。新建住宅小区在小区主要路段统一配备技术防范设施，成熟小区或老式居民小区着重加强技防、物防和门卫安保队伍建设，不断提高住宅小区安全防范管理水平。
　　8.强化考核督查力度。根据县“创建办”考核测评体系，结合住宅小区综合治理要求，制定小区文明环境暨小区综合治理测评标准，定期开展考评。建立跟踪督办和问责机制，将考核结果与相关部门的奖惩绩效挂钩。
　　（二）强化物业行业监管，规范物业服务发展
　　1.建立物业服务市场机制。坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。建立物业服务市场信息发布机制，由行业协会或第三方中介机构定期发布物业服务内容、服务标准和服务价格等参考信息。
　　各乡镇政府结合本地区实际，对售后房小区、保障性住房小区和未成立业主委员会的早期商品房小区，建立物业服务收费及相关事务的协商协调、指导监督和应急处置机制。
　　2.贯彻落实物业服务税收政策。贯彻落实物业服务行业“营改增”后各类运营模式的税收衔接工作，落实完善业主自行管理物业模式的物业服务收费票据管理等配套政策。鼓励住宅小区内物业服务开展专业服务外包。
　　3.加大物业行业监管力度。落实物业服务企业资质管理，加强日常专项检查。加强物业服务招投标管理，进一步规范物业招投标代理机构及其工作人员的代理行为。进一步完善物业服务企业和项目经理诚信信用体系。
　　4.促进劳动力在物业行业就业。贯彻本市劳动力和特定人员在物业行业的就业促进新政策，提升上述人员在物业行业就业数量。
　　5.推动主动走访服务业主常态开展。营造走访氛围。利用多形式、多载体宣传走访服务业主工作；注重走访礼仪。走访人员应挂牌上岗，用语文明，态度诚恳，微笑服务；诚恳征求意见建议。积极征询业主对物业服务的意见和建议，努力为业主解决实际问题。
　　（三）发挥居民自治和社区共治作用，增强住宅小区综合治理能力
　　1.进一步发挥居委会在业主自治管理中的作用。强化居委会对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导和监督职责。各乡镇推动符合条件的住宅小区抓紧成立业主大会和业委会。对尚无条件成立业主大会和业委会或者业委会已成立但矛盾相对突出、运作不规范的，由乡镇、居委会重点关注，加强指导、监督，提升业主自我管理能力。探索在居委会下设物业环境专业委员会，加强住宅小区层面物业相关事务协调处置力度。探索在有条件的居民区，合法有序推进居委会和业委会成员交叉任职，逐步提高业委会运作规范率。
　　2.进一步落实对无物业服务住宅的分类管理制度。以“政府引导、业主自治、市场运作、行业监管，有限托底”为原则，由乡镇对辖区内无物业服务住宅以成立业主大会、业主自治小组模式选聘物业服务企业来提供物业服务，或以实行业主自行管理模式来聘请自然人或专业单位来为业主提供所需服务。尚不具备上述条件的或条件不成熟的，由乡镇从民生保障角度，提供必要的共用设施设备应急维修、水箱清洗、楼道保洁、生活垃圾清运等有限托底保障措施。
　　3.优化完善业主自我管理规制。居委会积极引导业主大会、业委会按照新的示范文本，修订本住宅小区相关管理规约和议事规则，规范业主物业使用行为。推进实施《上海市文明居住行为规范》，总结推广已有好的经验做法，在全县范围内广泛发动，营造氛围，积极培育和倡导文明居住意识，进一步引导业主文明居住行为，促进文明和谐社会风尚的形成。
　　4.建立教育培训长效机制。依托本市人才培训基地，完善培训教材，增强教育培训的针对性和实效性，切实帮助业委会成员提高自我管理能力，帮助乡镇房管中心、居委会相关管理人员提高业务指导水平，帮助物业服务企业人员提高技能水平。
　　5.建设住宅小区基础信息平台。根据建设全市统一房屋数据库的安排和市县统一规划、分级建设的要求，加快推进“一库三系统”建设，并落实运行维护资金保障。
　　6.建立居住领域信用管理制度。将住宅小区拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金、违法建设、破坏承重墙、“群租”、擅自改变房屋使用性质等违法违规行为录入本市公共信用信息服务平台。
　　7.积极发挥人民调解组织作用。充实人民调解专业委员会力量，配足调解人员，提升调解人员专业水平，促进乡镇层面调解工作全覆盖。
　　8.培育专业中介组织参与住宅小区管理事务。进一步发挥专业社会中介组织作用，培育引导专业社会中介组织参与住宅小区管理事务工作，形成专业社会中介组织提供公共服务和解决事项的社区治理模式。
　　（四）整合各方资源，明确部门职责，解决住宅小区民生突出问题
　　1.推进老旧住宅小区电力设施改造。对本县2000年12月31日前竣工的住宅的电表扩容至8000瓦，电表更新改造工作到2016年全面完成。
　　2.建立住宅小区老旧电梯安全评估和改造更新机制。建立健全住宅小区电梯使用安全管理、维护保养、安全评估、修理改造更新等长效机制。
　　3.加强住宅小区老旧消防设施改造更新。开展住宅小区消防安全整治三年行动计划，重点改造、更新住宅小区老旧消防设施，整治住宅建筑消防通道堵塞、楼道堆物、消防设施缺损等问题。
　　4.加快二次供水改造和理顺供水管理体制。新建和存量居民住宅二次供水设施产权逐步移交供水企业，并由供水企业切实落实管养责任，建立全覆盖的居民住宅二次供水设施管养长效机制，真正实现供水企业管水到表，确保供水水质得到持续保障。逐步推进本县老旧住宅二次供水设施改造。
　　5.加快住宅小区易积水点改造。针对住宅小区暴雨积水问题，区分类别，加以改造。对由于住宅小区外围区域地势较高引起的倒灌，由水务部门分步实施市政排水管道等设施的改造；对住宅小区内排水管道等设施不完善的老旧小区，由乡镇牵头督促住宅小区业主大会、业委会使用专项维修资金实施改造。对汛期的应急排水需求，由县水务部门会同消防、房管等部门，配合住宅小区，及时抢险处置。
　　6.完善住宅质量投诉处理机制。落实本县住宅工程施工质量投诉处理办法，明确住宅工程施工质量投诉处理的专职管理部门，研究推行实行住宅工程施工质量保险办法，落实分户验收复核抽检制度，建立住宅工程保修节点质量评定制度。
　　7.加大老旧住宅小区绿化建设力度。提高住宅小区绿化养护专业化水平，拓展专业养护覆盖面，妥善处置住宅小区大树遮阳挡风、损绿毁绿等问题，提升老旧住宅小区绿化布局和绿化品质。
　　8.努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。推动停车专项规划编制，支持住宅小区利用小区内闲置地块、绿地依法改建为停车位，支持住宅小区挖潜增建停车设施。鼓励有条件的住宅小区与周边共享停车资源，实施错时停车。
　　9.加快解决商品住宅专项维修资金等历史遗留问题。贯彻落实专项维修资金历史遗留问题解决办法，切实解决部分商品房专项维修资金缺失问题和部分售后房公共设施维修资金不足问题。贯彻落实专项维修资金续筹机制。
　　（五）“建优美小区，创文明城市”，推进开展12项文明创建主题活动
　　1.“爱护小区环境从我做起”倡议活动。居委会大力引导、物业服务企业积极配合，在住宅小区开展“爱护小区环境从我做起”倡议活动，张贴倡议书，广泛宣传倡议内容，倡导教育居民从我做起、从身边做起、从一点一滴做起，杜绝乱晾晒、乱搭建、乱停放、高空抛物等不文明行为，共同维护小区整洁有序的面貌。
　　2.“清洁家园”活动。居委会牵头，以业主为主体，组织党员、志愿者、楼组长于每月首周六开展“清洁家园”行动，以实际行动示范倡导“小区是我家，整洁靠大家”的主人翁意识。
　　3.物业管理大家谈活动。依托居民区层面的小区综合管理工作例会，由居委会牵头，每季度召开乡镇房管中心、居委会、业委会、物业企业四方联席会议，商讨研究小区内突出物业问题，整合各方力量共同处置小区物业管理相关事务。
　　4.便民联系活动。全县各住宅物业服务企业印制有小区报修电话、公司投诉电话、服务承诺等信息的便民服务卡，发放到所有住户或者在小区醒目位置张贴，便于业主及时联系解决物业问题。
　　5.窗口服务建设活动。动员物业服务企业积极开展窗口服务创建行动，改善硬件环境，公开服务信息，优化便民服务，以友好的态度、优质的服务，切实提高规范化服务水平和群众满意度。
　　6.双月物业咨询服务活动。物业服务企业每两个月定点定时通过设摊、接待等多形式现场受理业主投诉、咨询，加强沟通了解，提升服务水平。
　　7.“小喇叭”活动。居委会根据小区实际情况，每周不少于2次，在小区内用扩音器边巡查边提醒广大业主注意防汛、消防、用电等方面的安全。
　　8.应急维修规范服务活动。督促物业服务企业落实夜间及节假日应急维修工作，加强应急维修人员培训，提升业务素质，优化服务态度，落实24小时应急维修服务，解决业主急修难题。一时难以落实急修人员的，物业企业应按照市场化原则与县应急维修中心协商签订应急维修协议。
　　9.违法违规行为整治活动。继续完善违法建设和破坏承重墙、“群租”等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制，落实管理主体相应责任，依法采取强有力的执法措施，着力整治住宅小区内毁绿种菜、破墙筑路、“群租”等现象。
　　10.媒体宣传活动。利用崇明电视台、崇明报等县级媒体，定期选取典型小区进行宣传报道，同时利用网络、简报等形式宣传典型事物，通报工作进展。
　　11.邀请人大代表、政协委员开展督查调研活动。适时邀请县人大代表、县政协委员对住宅小区综合治理工作进行督查调研，提升社会各界对住宅小区管理工作的重视程度，促进各相关单位依法充分履行职能。
　　12.小区环境分类综合整治活动。
　　（1）老式居住小区：房屋外观得到有效改观，非机动车库及楼道堆物得到有效整治，绿化品质得到有效提升，小区安全防控能力得到有效提升，附属设施设备能够有效运行，小区道路状况得到有效改善。
　　（2）动迁安置房小区：毁绿种菜现象得到有效整治，违法搭建得到有效控制，小区安全防控能力得到有效提升，地下车库、非机动车库及楼道堆物得到有效整治。
　　（3）商品房小区：违法搭建得到有效遏制，地下车库、非机动车库安全得到有效管理。
　　三、实施步骤
　　依据“锁定目标，分解任务，各司其职，突出重点，抓住关键，先易后难，分步实施，逐一验收”的原则，分3个阶段实施：
　　（一）启动试点阶段（2015年）。各相关部门根据市级条线部门制定的具体方案、操作办法或相关政策文件，结合本县实际，细化具体措施方案。在城桥、堡镇、长兴三个乡镇开展试点工作，形成可复制、可推广的经验，以点带面，推动文明创建工作。
　　（二）全面实施阶段（2016年至2017年上半年）。各相关部门按方案计划，全面推进住宅小区综合治理相关工作。以住宅小区硬件设施完善为重点，攻坚克难，强化督查，基本达到创建工作要求。
　　（三）总结评估阶段（2017年下半年）。巩固成效，营造氛围，验收各项既定工作任务，考核目标完成情况。总结创建经验，深化创建成果，形成创建常态长效工作机制。

　　附件：崇明县加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015—2017年）重点工作任务分解表