机关各科室、各有关单位、各村：

《堡镇农村村民住房建设操作口径》已经镇人民政府研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

上海市崇明区堡镇人民政府

2024年8月27日

堡镇农村村民住房建设操作口径

第一章  总  则

第一条（目的和依据）

为加强农村宅基地管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，推进乡村振兴战略实施，依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《上海市农村村民住房建设管理办法》（沪府令16号）、《关于进一步加强本市农村宅基地管理工作的通知》（沪农委规〔2020〕5号）和《上海市崇明区农村村民住房建设管理办法》（沪崇府规〔2021〕2号）等法律法规及相关文件精神，经镇党委、政府研究制定《堡镇农村村民住房建设操作口径》。

第二条（适用范围）

本操作口径适用于本镇范围内农村危房修缮以及农民集体所有土地（规划保留点）上农村村民建房。

第三条（管理部门）

（一）农业农村发展办公室

1.建立健全农村村民住房建设管理审批制度。

2.组织召开办公室会议，负责领导小组会议日常工作。     

3.审查申请人和用地人数是否符合资格条件、宅基地面积是否符合标准、村级公示程序是否履行到位，各村上报的村民申请建房资料是否齐全。

4.会同规环办、城建中心及其他有关部门对村民申请建房进行现场核查。

5.组织落实对经批准建房的农户划定宅基地范围现场进行查验，实地丈量批放宅基地，确定建房的平面位置、层数、高度和标高；农户建房完工后，组织相关部门进行现场验收，实地检查农户是否按照批准要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

（二）规划建设和生态环境办公室

1.负责审查用地是否符合宅基地合理布局要求、用地建房是否符合国土空间规划和用途管制要求、建房层数及高度等是否符合规定标准等。

2.负责审查建房图纸是否符合法定要求、房屋结构是否符合安全标准、建筑形态是否符合本地区风貌管控要求等。

3.负责农户建房安全质量的现场指导和监督检查。

（三）城市建设管理事务中心

1.负责编制农村宅基地村庄规划；承担宅基地用途管制、审查农村宅基地建房选址和规划许可。

2.参与村民申请建房资料审查和现场核查；落实乡村建筑师，指导农村住房建设的设计、风貌；负责施工质量和住房安全的监督管理；就村民建房审批过程中涉及的集镇改造、交通规划

等事项提供部门意见，并配合区级有关部门对农村建筑工匠开展统一指导培训。

3.落实对经批准建房的农户划定宅基地范围现场进行查验，实地丈量批放宅基地，确定建房的平面位置、层数、高度和标高；农户建房完工后，参与现场验收，实地检查农户是否按照批准要求建设住房。

4.负责农村住房不动产登记发证工作，负责对违法使用宅基地的认定。

5.依法办理农用地转用报批相关手续。

（四）综合行政执法队

承担法律、法规、政策规定宅基地违规使用及建房过程中存在的违法用地查处责任，负责组织对违法使用宅基地的处置。拆违办建立违法用地查处机制和预防机制，负责对拆违控违等事项提出意见。

（五）城市运行管理中心

负责农村宅基地巡查，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，及时通报拆违部门。建立对新建、扩建、危房修缮等情形的每日巡查、点对点巡查。

（六）乡村振兴服务中心

负责集中受理和资格条件、公示程序审查；核查申请人是否具有农村集体经济组织成员资格，是否具备申请宅基地建房资格；协助农业农村办做好日常各村申报材料收集、各类数据统计上报、竣工备案、台账资料等工作。

（七）平安建设办公室、司法所

负责牵头做好农民住房建设的矛盾调处、法律咨询工作以及行政执法的法核工作。

（八）各村

1.严格落实好村民代表或集体成员代表会议制度和信息公开公示制度，执行好相关法律规定和政策要求，维护好村民利用宅基地的合法权益，不断完善宅基地民主管理。

2.负责本村村民申请初步审核，对初始材料真实性、申请人原有房屋处置情况、建房相邻权利人意见、建房用地空间规划、村民集体经济组织成员资格等进行审查，出具审查意见，报上级有关部门审批。

3.符合申请条件的农户，以户为单位向所在村级组织提出宅基地和建房申请，村级组织接到农户建房申请并初审后，应当在本村范围内将农户成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息张榜公布。

4.公布期间无异议的，村级组织应当在申请表上签署意见后，连同建房申请人的宅基地使用承诺书和书面申请报送镇土地流转中心；公布期间有异议的，村级组织应当召集村民代表或集体成员代表会议讨论决定，不符合条件的应当予以退回。

5.加强农村宅基地巡查，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向上级报告。

（九）镇纪委（监察办）

负责对相关工作人员的行政行为进行监督并对违反规定的行为进行处置。

第四条（基本原则） 

农户实施危房修缮及建房活动，应当符合区、镇（乡）国土空间规划和郊野单元村庄规划，不得占用永久基本农田。

农户实施危房修缮及建房活动，不得妨碍公共交通、环境卫生，不得妨碍电力高压走廊、邮电通信、市政公用设施的正常使用，不得妨碍毗邻建筑的通风、采光和正常使用，不得超越河道蓝线、道路红线、绿线。

农户危房修缮及建房的管理和技术服务，应当尊重村规民约和村民的生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现“中国元素、江南韵味、海岛特色”。

第五条（分类引导） 

位于规划确定的农村居民点范围内的农户，在符合村庄规划设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许实行翻建、改建。

位于规划确定的农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房。

同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，户口簿分户不作为计户依据，下同）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄且均符合村民建房条件的未婚者，其中一人要求分户，且符合本区规定的分户条件的，引导其采取平移集中建房方式保障其居住权。

第六条（用地安排）

按照区规划资源局统筹确定的村民建房年度用地计划，明确年内可实施审批户数，指标下达后办理农用地转用审批和供地审批。

第七条（公开办事制度）

农户危房修缮及建房实行公开办事制度，将农户建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限、规划情况、年度用地计划等进行信息公开。

第八条（宅基地的使用规范）

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。

农村村民按规划易地实施建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或村集体经济组织依法收回，并及时组织整理复垦。

核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容并负责监督实施。 

第九条（宅基地自愿有偿退出）

鼓励宅基地使用人自愿有偿退出合法取得的宅基地，退出标准按崇明区推进农民相对集中居住政策执行。

第二章  农户建房

第十条（申请主体） 

符合下列条件之一的集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，可以以户为单位提出申请：

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本区农业户口且户口、生产生活在本村的；

（二）属本区农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；

（三）属本区农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

农户建房用地人数的计算方法，按照本操作口径第十六条规定执行。

第十一条（建房条件）

符合下列条件之一的农户，可以对原有住宅进行改建、翻建或者易地新建：

（一）该户已使用的宅基地总面积未达到本操作口径的宅基地总面积标准的80%的；

（二）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；

（三）原有住房属于危险住房，需要易地新建或者在原址翻建的；

（四）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

前款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市具备资质的专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

第十二条（禁止建房的情形）

具有下列情形之一的农户，不得申请宅基地进行新建，或者对原住房进行改建、扩建或者翻建：

（一）拥有多处宅基地的；

（二）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；

（三）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（四）离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕的或离婚一方自愿放弃法定应得婚姻房产权利，而以无房为由的；

（五）已享受动迁补偿安置或者已参加集体建房的；

（六）不符合分户条件的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第十三条（用地分户）

（一）用地分户申请人必须与家庭成员协商一致后，方可办理分户；

（二）同户居住人口中有两个或两个以上农业户口子女的，其中一人结婚后可以用地分户；户内有两个未婚农业户口子女的，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房，虽然符合分户条件，但不作为建房审批优先考虑对象；

（三）不符合分户建房条件的农户不得办理建房用地分户。为确保农村集体经济组织成员的住房用地面积，不得将原有住房用地面积分配给非本农村集体经济组织成员后，再申请增补建房用地面积；

（四）符合分户建房条件要求分户建房的农户，原有宅基地使用证或建房批准文件中的面积拆分，按有关规定办理，并报区农业农村委审核确认及备案。

第三章  相关标准

第十四条（用地面积、建筑占地面积和建筑面积标准）

农户建房的用地面积、建筑占地面积和建筑面积按照下列规定计算：

（一）5人户及5人以下户的宅基地总面积不超过140平方米，其中建筑占地面积不超过90平方米，建筑面积不超过180平方米。

子女已办理农村村民住房建设用地且已办理分户（以合法有效的宅基地使用证或者建房批准文件计户）的2人及以下的农户，通过农民相对集中居住多层上楼模式，保障其居住权，建筑总面积控制在60平方米至80平方米以内。

（二）6人户及6人以上户的宅基地总面积不超过160平方米，其中建筑占地面积不超过 100 平方米，建筑面积不超过200平方米。

集体建房的用地标准参照农户建房的用地标准执行。

第十五条（建筑占地面积的计算标准）

农户建房的建筑占地面积按照下列规定计算：

（一）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（二）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

第十六条（用地人数的计算标准）

农户申请建房用地的人数，按照该户内符合第十条规定的人数计算。

2001年1月1日以后出生，父母至少一方为农业户口的本集体经济组织成员，其本人城镇居民户口地址以及生产、生活在本村的人员，可以计入户内。领取本市《独生子女父母光荣证》或《独生子女证》的独生子女，按2人计算。户口暂时迁出的现役军人（武警）、在校学生、服刑人员，可以计入户内。土地换保障的人员，户内有部分成员具备宅基地资格权的，可以计入户内。

农户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地征收（拆迁）已享受补偿安置的人员，不得计入用地人数。

第十七条（用地程序和标准）

原址改建、扩建、翻建住房或者按规划易地新建住房的，均应当办理用地手续，并按本操作口径规定的用地标准执行。

第十八条（间距、层数和高度等其他标准）

村镇规划对农户建房的间距、层数和高度标准有规定的区域，按照村镇规划执行。房屋屋脊高度不得超过10米，并取消农业辅房。

第十九条（已批未建的处置）

本操作口径执行前，已取得用地批准文件，尚未办理乡村建设规划许可证的以及乡村建设规划许可证在规定期限内未建设的申请建房户，按照现行操作口径执行。

第四章  法律责任

第二十条（监督管理）

各部门要严格按照相关要求，规范农户住宅用地及建设的审批和具体管理工作，依法履行职责，确保审批程序公开、公平、透明。

各部门要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，指导村级组织完善宅基地民主管理程序。要全面落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求。要经常性开展农村宅基地动态巡查，建立健全宅基地协管员制度，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为，防止产生新的违法违规占地现象。

第二十一条（农村村民非法占地建房的处罚）

依据《土地管理法》的有关规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由农业农村发展办公室、城市建设管理事务中心和综合执法队等单位依法查处其宅基地违法违规行为。

第二十二条（违反规划管理的处理）

未依法取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇职能部门依据《城乡规划法》有关规定，责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，依法予以拆除。

第二十三条（行政复议和诉讼）

当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者依法向人民法院提起诉讼。

第二十四条（执法者违法违规行为的追究）

有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。

有关行政管理机关的工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第二十五条（应用解释部门）

镇农村村民住房建设管理工作领导小组依据各自职责，可以对本操作口径的具体应用问题进行解释。

第二十六条（实行日期）

本操作口径自2024年8月27日起实施。