各区管企业：

为进一步加强崇明区区管国有（城镇集体）企业资产租赁管理工作，提高国有资产经济效益，确保国有资产保值增值，2020年我委出台了《关于加强崇明区区管国有（城镇集体）企业资产租赁管理的实施细则（试行）》。根据有关规定，规范性试行文件的有效期为两年，此外针对实际操作中碰到的问题，我委对原文件内容开展了修订工作，并经区政府第12次常务会议审议通过。根据区政府常务会议纪要（2022-13）精神，现将修订的《关于加强崇明区区管国有（城镇集体）企业资产租赁管理的实施细则》印发给你们。请结合实际，认真贯彻执行。

上海市崇明区国有资产监督管理委员会

2022年7月22日

抄送：区公安分局、区融媒体中心、城桥镇人民政府、堡镇人民政府

关于加强崇明区区管国有（城镇集体）企业资产租赁管理的实施细则

为进一步加强崇明区区管国有（城镇集体）企业的资产租赁管理工作，提高国有资产经济效益，确保国有资产保值增值，根据《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《上海市房屋租赁条例》等相关法律法规的规定，按照崇明建设世界级生态岛的总体目标，结合本区国资监管工作实际，制定本细则。

一、适用范围

本细则适用于崇明区区管国有（城镇集体）企业及其各级子企业（以下简称区管企业）,前述所称子企业为区管企业拥有实际控制权的子企业。

本细则所称资产租赁是指区管企业将拥有所有权、处置权的非流动资产（包括土地使用权、房屋建筑物等，以及权属清晰但无权证或权证不全的资产)，部分或全部出租给自然人、法人或其他组织（以下简称承租人）使用，并向承租人收取租金的行为。

区管企业公共租赁房、系统公有住房、国有农业用地不适用本规定。根据区政府要求实施的房屋土地租赁项目，按照相应意见执行。

二、管理原则

为促进国有企业做优做强，有效使用和盘活经营性国有资产，实现区管企业资产规范登记、全面管理、全程监督,应当遵循以下三个原则：

（一）分级管理

根据现行分级管理模式，区国资委负责对区管企业资产租赁进行监督管理，区管企业负责具体落实本企业和下属子企业资产租赁工作。

（二）集体决策

区管企业要建立健全资产租赁管理制度和规范工作流程，严格按照制度和流程履行重大事项集体决策程序，同时应授权资产管理部门或专司资产管理子公司等进行集中统一管理。

（三）公开竞价

遵守国家相关法律法规，建立市场化定价机制，以公开招租、价格保底、价高优先为原则，须通过公共资源交易平台（崇明区公共资源交易中心、上海市联合产权交易所等，以下简称交易平台）发布信息、开展交易等，在其他相关平台可同时发布信息，盘活存量资产，提高利用效率，促进企业增收。

三、责任分工

区国资委负责制定本区区管企业资产租赁管理制度及规定,对区管企业的制度制定和执行情况进行监督。

区管企业是资产租赁管理的实施主体、责任主体，主要履行以下职责：

1.负责制定本企业及下属子企业资产租赁管理制度，明确决策审批权限，完善业务流程；

2.负责制定本企业及下属子企业资产业态布局和调整规划，确定资产租赁定价区间，不断提高国有资产使用效率；

3.负责组织实施本企业及下属子企业资产租赁工作；

4.负责本企业及下属子企业资产的日常管理、安全生产和信访维稳等工作，建立健全租赁管理机构，规范租赁管理行为；

5.负责加强本企业及下属子企业资产的信息化管理；

6.法律、法规、规章、规范性文件和企业内控制度所规定的其他职责。

四、资产租赁操作流程

（一）总体要求

1.制订租赁方案

区管企业对租赁资产进行可行性研究，制订合理的资产租赁方案。资产租赁方案的主要内容需包括拟出租资产的基本情况、出租的目的及可行性、承租条件、招租底价及拟订依据、招租方式及出租后资产的管理方式等。

2.加强权证管理

区管企业需确保权证资料规范、有效、完整。除资料建档外，需及时做好权证登记、变更、会计核算、账目调整等工作。

3.保证账实相符

区管企业需根据自查汇总的房屋土地资产情况，与单位账面资产核对，对于有实无账、有账无物、无证无账等资产，区管企业需查找原因，并积极采取相关措施，按照有关规定处置和整改。

（二）招租方式

1.公开招租

区管企业依照资产租赁方案，通过交易平台进行公开招租，择优确定承租人。经公开发布信息，有多个意向承租人且均符合基本租赁条件的，应通过公开竞价方式确定承租人。挂牌到期后无人摘牌的，可降低原挂牌价的10%进行重新挂牌；若再次挂牌到期无人摘牌的，需调整租赁方案重新按程序进行挂牌。

2.协议招租

有下列情况之一的，区管企业可以采取协议招租方式：

（1）配合我区公益事业、招商引资重点项目落地的定向租赁，项目需由区建设管理委（区重大办）、区经委或区生态产业办确定；

（2）企业因改制遗留问题需要暂时保留协议租赁的；

（3）出租权属清晰但无权证或权证不全的资产；

（4）经资产评估或市场比价确定的租赁价格低于10万元/年的（含10万元/年）；

（5）承租人承租后对承租资产投入资金较大（每平方米装修金额达2000元人民币以上），符合崇明世界级生态岛建设导向，且生产经营正常的承租人续租。

对上述适用协议招租的资产，区管企业需做好相关内部决策，并将相关会议纪要、资产租赁方案、资产租赁协议以及可证明适用协议招租的材料进行存档。

（三）拟价定价

1.资产评估确定租赁价格

区管企业可通过具备相关资质的评估机构对拟出租资产的租赁价值进行资产评估，然后根据评估价格拟定租赁价格。

2.市场比价确定租赁价格

区管企业除了通过资产评估确定租赁价格外，还可根据其房屋、土地等价值并综合考虑资产所在地段、租赁市场行情等因素，通过询价、市场比价等方式，经企业法定的决策程序确定出租资产的租赁价格。

3.资产评估和市场比价相结合确定租赁价格

若项目周边无同类型项目，无法使用询价、市场比价等方式，且在同一地段有多处同类型资产需要出租，则可对其中的一处资产进行评估，根据评估报告确定单位面积租赁价格。同地段其他资产可参考该租赁单价，用市场比价法，经企业法定的决策程序确定同类型出租资产的租赁价格。

为了规范租赁价格的认定，防止租赁价格背离市场，资产租赁价格约定不超过3年，满3年后其租赁价格应重新评估或经市场比价后确定。

（四）租赁期限

区管企业单次租赁资产期限原则上不超过3年。承租方对承租资产因面积较大、装修投入较多、投资回收期较长或短期内难以收回成本等情况，区管企业通过内部审议决策后可适当延长租期，但单次租期不超过5年。如有特殊情况，采取“一事一议”。

（五）日常管理

1.合同管理

（1）合同制定和签订。企业应当依据《民法典》的规定，制定标准格式合同文本，并经企业法律顾问或律师就其合法性与合规性进行审核，报董事会（或执行董事、总经理）批准。标准合同除租赁的基本条款外，还应有安全生产条款、押金条款、转租限制条款、违约处置条款等内容，同时应明确其他诸如不得擅自改变资产结构、擅自改建、扩建、擅自转租等禁止性行为，并约定一旦承租人存在上述行为，企业有权提前终止合同，且要求承租人承担违约责任。

（2）合同履行。企业应当按合同约定加强合同履约监管，保证合同正常履行。承租人不履行或不完全履行合同，企业应当按约定及时采取措施，维护企业合法权益。

（3）合同变更或终止。租赁合同一旦签订生效，原则上不允许变更。因出现提前终止情形而终止的，或因重大情况需要变更的，由原决策机构审议。变更内容涉及租赁价格、租赁期限、租赁业态等核心条款的，应当重新进行招租。

2.安全管理

（1）区管企业在租赁合同订立同时应签订安全生产管理协议，明确租赁双方的安全生产责任，并签订《安全生产责任书》和《安全生产承诺书》。

（2）出租企业为安全生产的责任主体。企业应制定内部安全管理制度，落实责任，定期巡查，加强对租赁资产的日常监督管理。

（3）出租企业发现承租人存在违反合同禁止性规定或存有重大安全隐患、改变经营内容、破坏资产结构及用途，且不符合本区场所管理业态要求等行为的，企业应当依据合同约定终止合同，并采取措施保护资产安全，维护企业权益。

（4）区管企业应对资产租赁管理中需要掌握的知识、技能、有关制度等方面内容定期开展企业内部培训。强化国有资产管理、财务管理、生态环保等相关法律法规的宣传教育，促进国有资产管理工作规范化、科学化、专业化。

3.信息公开管理

采取公开招租方式出租资产的区管企业，应当根据资产出租方案，通过交易平台、企业信息公开栏、拟出租资产现场、网站、报纸（以下简称招租平台）等渠道对外发布公告。招租信息公告时间不得少于10个工作日。确定承租人后，区管企业应当在合同签订前在招租平台进行公示，公示期不得少于5个工作日。

采取协议招租方式出租资产的区管企业，应当在企业信息公开栏发布公告。确定承租人后，应该在企业信息公开栏进行公示，公示期不得少于5个工作日。

4.续约及转租管理

区管企业需合理规范租赁合同后续续约及转租事项，在制定本公司及下属公司资产租赁管理制度时，应明确租赁合同到期续约操作流程，严格控制租赁资产的转租行为，形成切实有效的长效机制，杜绝违规续约、层层转租现象。

五、监督检查与责任追究

（一）区国资委负责资产租赁工作的指导与服务工作，强化履行监督管理职责，对企业资产租赁制度及方案的制订和落实情况，通过列入国有企业领导人员年度（任期）考核、开展专项审计、推进企业资产管理信息化等方式，加强区管企业资产租赁管理行为。

（二）区纪委派驻纪检监察组根据职责对各区管企业开展监督；各区管企业纪检监察部门应对本企业和下属企业的资产租赁工作进行全过程监督，对租赁资产的日常管理情况进行定期检查，对租赁合同的履行情况进行随机抽查，查找问题，及时纠正，确保资产租赁管理工作规范有序。

（三）各区管企业资产管理部门、财务预算部门等应加强对本企业范围内资产租赁合同执行情况、租金收缴情况、安全生产情况等的跟踪，对资产租赁业务应根据《企业会计准则》采用权责发生制原则进行会计核算。

（四）各区管企业监事会应当加强资产租赁后续追踪、检查，发挥监事会监管职能，定期进行财务专项监督检查，如发现问题应及时以专报形式上报区国资委。

（五）区管企业在资产租赁过程中有下列行为之一的，由纪检监察机关根据相关规定进行处理；造成国有资产损失的，将依据有关法律法规和规范性文件规定追究相关责任；构成犯罪的，移送司法机关处理：

1.区管企业相关责任人在资产租赁过程中违反《中国共产党廉洁自律准则》《中国共产党纪律处分条例》《国有企业领导人员廉洁从业若干规定》和其他有关的法律、法规、规章，滥用职权、玩忽职守，造成资产损失的；

2.违反资产租赁管理流程，应实施公开招租未实施公开招租的；私自出租、串通承租人低价出租区管企业资产的；以消费方式冲抵租金收入、坐支资产租赁收入、私设“小金库”的；未采用权责发生制及为完成企业预算指标而未按《企业会计准则》执行的；

3.因管理不善造成资产长期闲置、背离市场价格出租资产、发生租金欠款逾期未及时收回、未及时诉讼或未按规定及时收回欠缴租金、资产的；未及时追究承租方违约责任的；

4.未履行出租人监督职能，导致承租方未遵守有关经营场所管理规定的；未尽到安全生产监督责任或违反安全生产规定造成重大安全生产隐患或安全生产责任事故的；

5.其他应予追究责任的情形。

六、其他

（一）各区管企业应结合自身实际情况，根据本细则制定本企业资产租赁管理制度，并于2022年12月底前报区国资委备案，管理制度应包括但不限于本细则的相关事宜。

（二）本细则颁布实施后，各区管企业资产新招租或到期续租，应按照本细则执行。各区管企业已签订的租赁合同应结合企业实际按照本细则要求逐步规范完善或重新签订。对由于企业改制等历史遗留问题形成租金低租期长的租赁合同，应结合企业自身实际，根据相关法律法规，制订相关整改方案，尽快落实整改。

（三）本区委托监管企业参照本细则执行。

（四）本细则自2022年7月1日起生效，有效期至2027年6月30日为止。本细则如与国家法律、法规、规章、规范和上级有关政策相抵触，以国家法律、法规、规章、规范和上级有关政策为准。《关于加强崇明区区管国有（城镇集体）企业资产租赁管理实施细则（试行）》（沪崇国资委〔2020〕39号）和2020年12月9日关于本区区管国有（城镇集体）企业资产租赁管理有关事项的会议纪要同时废止。

本细则由崇明区国资委负责解释。