各乡、镇人民政府，县政府各委、办、局，县各直属单位，在崇市属有关部门：
　　县规划土地局制定的《崇明县工业用地出让管理实施细则》已经县政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

崇明县工业用地出让管理实施细则

　　第一条（目的和依据）
　　为全面落实“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，根据市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号）及市政府办公厅转发的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办〔2014〕26号），结合本县实际，制定本实施细则。
　　第二条（定义及适用范围）
　　本实施细则所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地用工等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。
　　本县新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本实施细则执行。原划拨土地转出让、历史违法工业用地处置及存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让等情形，参照本实施细则执行。
　　第三条（工作机制）
　　县工业用地管理工作由县工业区发展联席会议负责协调（分管副县长为召集人，县规划土地局、县发展改革委、县经委、县环保局、县人力资源和社会保障局和产业园区管理机构等部门作为成员单位）。
　　县规划土地局负责完善本县工业用地规划、加强土地利用督察、加强开竣工管理，建立低效工业用地使用权退出机制，将工业用地出让全生命周期管理相关指标要求纳入新版出让合同，制订出让合同到期续期或收回土地使用权的工作流程及相关要求，并会同相关部门组织实施。
　　县发展改革委负责本县工业用地收储的审批工作；配合县经委、县规划土地局制定本县产业准入标准和产业用地标准。
　　县经委负责核定产业项目投入、产出、节能、环保、本地用工等约束性指标，审核土地利用绩效评估结果；会同县发展改革委、县规划土地局负责制定本县产业准入标准和产业用地标准，强化产业项目准入管理，对低效工业用地进行认定，制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等；会同各产业园区管理机构落实好项目时间履约保证金管理工作。
　　县环保局负责本县工业用地环境保护的监督管理工作，严格执行土壤和地下水地质环境质量检测和评估标准，以及造成环境污染的认定程序。
　　县人力资源社会保障局负责指导企业规范用工管理；会同经委根据产业情况，审核确定企业吸纳就业人数及本地用工比例，努力促进企业提高本地用工比例。
　　各产业园区管理机构具体负责督促项目按计划建设，做好项目时间履约保证金收取，落实好参与履约考核及保障等工作。
　　其他职能部门按照各自职责，做好配合、服务、监管工作。
　　第四条（规划管理）
　　工业用地利用必须符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，符合本县产业准入、用地标准、环境保护和社会管理等相关要求。
　　本县规划工业区块（即“104区块”）主要进行结构调整和能级提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业、生产性服务业。
　　第五条（产业准入）
　　根据崇明县产业指导目录，结合本县产业园区实际，强化产业项目准入管理，从严控制工业项目供地。
　　根据上海市工业用地标准，优化完善产业用地标准，定期更新本县工业用地投入强度和产出效率的最低标准。严格落实《崇明县关于完善产业项目评审准入制度推进行政审批实施同步办理管理办法》，强化产业项目准入审核制度，明确工业用地项目的产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保、本地用工等的要求，并将其纳入土地出让合同，作为土地利用绩效评估的依据。
　　在产业项目准入初审通过后，应在“两图一表”的基础上深化项目建设工程规划设计方案，县规划土地局负责对报送的产业项目建设工程规划设计方案及“两图一表”进行审核，主要对设计方案是否符合出让征询意见和规划管理技术指标等内容进行核定，并根据项目实际情况征求环保、卫生、安监、民防、消防、交通、公安、绿化、经委等部门意见。经审核的建设工程规划设计方案及“两图一表”应作为申请挂牌出让的要件。受让人取得建设用地使用权后，应按出让前审定的设计方案编制总体设计文件及施工图，并在审图通过后直接向县规划土地局申请建设工程规划许可证。县规划土地局批复同意的建设工程规划许可证内容应与出让前审定的建设工程规划设计方案保持一致。
　　第六条（土地供应方式）
　　工业用地供应按照国家和上海市相关规定执行。经县工业区发展联席会议审核认定后，工业用地产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌方式供应；工业用地标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应。
　　鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式，由中标人或竞得人先行承租土地进行建设，通过达产验收并符合土地出让合同约定条件的，再按照协议方式办理出让手续。
　　第七条（土地出让价格认定）
　　本县工业用地、研发总部类用地基准地价分为八级（城桥镇规划区、长兴岛、上海崇明工业园区）、九级（八级以外区域）地区，基准地价根据市规划国土资源局确定的年度基准地价实施（不含新增建设用地有偿使用费），并实行工业用地基准价格定期更新机制。地块具体出让底价由崇明县土地出让价格认定领导小组认定。
　　第八条（土地出让年限）
　　实行工业用地弹性年期出让制度。新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年，出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。国家和市级重大产业项目、战略性新兴产业项目，按照上海市相关规定和程序进行认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为50年。
　　第九条（合同到期及续期）
　　合同约定使用年限届满，受让人需继续使用的，应当在届满前一年向出让人提出续期使用申请，并向园区管理机构申请综合评定，县工业区发展联席会议组织综合考评。
　　综合考评符合标准，出让人同意续期的，受让人应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。续期时的土地出让价款，可参照原出让合同约定的出让价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定。
　　综合评定不符合标准的或因社会公共利益需要未获批准的，本合同终止，出让人无偿收回土地使用权，受让人应按规定办理土地使用权注销登记，交回国有土地使用证。
　　受让人未提出续期申请，建设用地使用权到期后，自然终止合同，出让人依法收回建设用地使用权。
　　第十条（开竣工、投产及就业管理）
　　土地出让合同中明确约定项目开工、竣工、投产及就业岗位数和本地用工比例，并实施履约保证金制度。履约保证金分为开工、竣工、投产及达产后本地用工等指标四个阶段，采取分阶段履约退还或违约罚没的差别化方式管理。对违约情节严重的，按照合同约定，出让人可解除出让合同，收回建设用地使用权。
　　受让人建设项目须在交地后6个月内开工，在交地后24个月内竣工。受让人如未能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，延建期限不得超过3个月,其项目竣工时间相应顺延。受让人未能按期竣工的，应提前30日向出让人提出延期申请，经出让人同意延期的，延期期限不得超过3个月。项目开竣工由县规划土地局负责管理。
　　受让人应在土地出让合同签订后5个工作日内，按照土地出让价款的40％，向各所属园区管理机构缴纳履约保证金。履约保证金分为开工履约保证金、竣工履约保证金、投产履约保证金、就业岗位数和本地用工比例履约保证金四个部分,其中每个部分金额各占履约保证金总数的25％。履约保证金由产业管理部门会同各所属园区管理机构负责管理。
　　受让人应当按照出让合同约定，按时缴纳履约保证金。受让人不能按时缴纳全部履约保证金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能缴纳全部履约保证金的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。
　　受让人按时开工、竣工、投产、达到就业岗位数和本地用工比例标准的，可以按阶段分别向各属园区管理机构提出履约保证金退还申请，各属园区管理机构应在认定后10个工作日内，返还各阶段履约保证金及相应银行存款利息。
　　受让人因自身原因未能按照出让合同约定日期或延期日期开工或竣工的，但未超过6个月的，以开工或竣工履约保证金的50％支付违约金；超过6个月的，以全部开工或竣工履约保证金支付违约金。
　　受让人因自身原因未能按照出让合同约定日期投产的，以全部投产履约保证金支付违约金，并由各属园区管理机构和受让人重新约定投产日期，最长不得超过6个月。
　　受让人因自身原因未能按照出让合同约定达到就业岗位数和本地用工比例的，以全部就业岗位数和本地用工比例履约保证金支付违约金。
　　受让人在办理土地证前，必须由各属园区管理机构出具履约保证金已收取证明。
　　开工时间以项目最早一期施工许可证的核发日期为准；竣工时间以受让人申请综合验收的时间为准；投产时间以产业管理部门会同各属园区管理机构认定的时间为准。
　　第十一条（土地利用绩效评估制度）
　　建立工业用地项目土地利用绩效评估制度。工业用地项目土地利用绩效评估分别在达产阶段（达产评估）、达产后每5年（过程评估）、出让年期到期前1年（到期评估）等阶段进行，由县工业区发展联席会议依据有关法律法规和土地出让合同组织实施综合考评。
　　项目投产后1个月内，经产业管理部门认定，项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到出让合同约定标准的，按实际差额部分同比例扣除土地出让价款，并继续履约。同时，今后该项目不得享受本县新引进企业的相关扶持政策。
　　项目合同约定的达产日1年后，经产业管理部门认定，项目达产后首年税收总额未达到出让合同约定标准但高于约定标准80％（含）的，受让人应按实际差额部分的100％，向园区管理机构支付违约金，支付违约金后，即可视为受让人已履行合同。
　　经产业管理部门认定，项目出现“达产后首年税收总额未达到出让合同约定标准80％”、“达产后连续三年税收总额未达到出让合同约定标准”、“达产后每5年（过程评估）或出让年期到期前1年（到期评估）评估不达标”及“被认定为低效工业用地”等情形之一的，出让人有权解除出让合同，收回土地使用权，返还剩余年期的土地出让价款。
　　第十二条（低效工业用地标准）
　　凡属以下情形之一的，均可认定为低效工业用地：
　　（一）超过土地出让合同约定投产时间1年，仍未投产的工业用地；
　　（二）项目正式投产3年后实施过程评估，认定项目主营收入土地产出率或土地税收产出率低于《上海产业用地指南》中相应调整值的工业用地。
　　第十三条（土壤和地下水地质环境保护）
　　工业用地出让前，应由各产业园区管理机构委托有资质单位进行土壤和地下水地质环境质量检测和评估，相关检测报告作为建设用地使用权出让合同的附件。工业用地转让、收回前及过程评估阶段，均须由建设用地使用权人委托有资质单位进行工业用地土壤和地下水地质环境质量检测和评估。
　　有资质的土壤和地下水评价机构须严格按照《场地环境调查技术导则（HJ25.1-2014）》、《场地环境监测技术导则（HJ25.2-2014）》、《污染场地风险评估技术导则（HJ25.3-2014）》和《污染场地土壤修复技术导则》（HJ25.4-2014）等，开展土壤和地下水的检测和评估工作。如国家或上海发布新的场地环境调查、评估和治理修复技术标准、规范，则以新标准、规范要求为准。
　　工业用地使用过程中造成环境污染的，经环保部门认定，按照“谁污染、谁付费”的原则，由建设用地使用权人承担场地环境调查、风险评估和治理修复的相关费用；造成严重污染的，出让人按照合同约定解除合同，无偿收回建设用地使用权，并要求建设用地使用权人承担土壤和地下水地质环境修复的相关费用。
　　第十四条（主动退出机制）
　　在工业项目约定的开工日期之前，受让人因自身原因终止出让合同项下宗地项目投资建设的，应向出让人提出终止履行本合同。经出让人同意，返还除本合同约定的定金以外的全部土地出让价款及项目时间履约保证金，并收回建设用地使用权。
　　在工业项目达产之后，受让人因自身原因终止出让合同项下宗地项目运营的，应向出让人提出终止履行本合同。经出让人同意，返还剩余年期土地出让价款，并收回建设用地使用权。
　　对地上建筑物的补偿，可按事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置，并在土地出让合同中予以约定。
　　第十五条（强制退出机制）
　　土地受让人在取得建设用地使用权后，应当按照合同约定的开发利用条件使用土地。存在下列情形之一的，按照合同约定，出让人可无偿收回建设用地使用权。对地上建筑物的补偿，可事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置，并在土地出让合同中予以约定。
　　（一）按照本实施细则第十条，除不可抗力外，因企业自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的；
　　（二）按照本实施细则第十一条，在达产评估、过程评估阶段，经综合评估认定不符合要求，按合同约定应当收回建设用地使用权的；
　　（三）按照本实施细则第十二条，经产业管理部门认定为低效工业用地，应当收回建设用地使用权的；
　　（四）按照本实施细则第十三条，在使用过程中造成严重环境污染，经环境保护部门认定的；
　　（五）违反出让合同约定，擅自改变土地用途，违法情节严重，在规定期限内未完成整改的；
　　（六）违反法规和合同约定进行转让、抵押或改变土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构的。
　　第十六条（附则）
　　工业用地的转让管理、登记管理、抵押管理、地下空间基础设施建设、建筑规划管理、执法监察、信息共享和诚信体系建设按市政府办公厅转发的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办〔2014〕26号）有关规定执行。
　　本实施细则自发布之日起试行，有效期至2016年3月31日。
　　本实施细则由县规划土地局、县经委、县发展改革委和县环保局负责解释。