各乡、镇人民政府，县政府各委、办、局，县各直属单位，在崇市属有关部门：
　　县住房保障房屋管理局制定的《关于进一步加强本县物业管理工作的若干意见》已经县政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

关于进一步加强本县物业管理工作的若干意见

　　物业管理是社区治理的重要内容，直接关系到人民群众的日常生活。随着经济社会的发展，本县物业管理工作也面临着新的形势和新的挑战。为不断适应形势发展需求，有效提升社区治理水平，根据《上海市住宅物业管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》和《上海市住宅修缮工程管理办法》有关精神，结合《崇明县加强住宅小区综合管理若干意见》，就进一步加强本县物业管理工作提出如下意见。
　　一、指导思想
　　全面贯彻落实党的十八大精神，努力构建社会主义和谐社会，以便民、利民、惠民为宗旨，整合条块资源，形成工作合力，完善社区治理模式，健全与本县经济社会发展水平相适应的住宅小区综合管理体制机制。充分发挥县住宅小区综合管理联席会议成员单位职能作用，加强乡镇属地化管理，强化行业监督指导，进一步提升全县物业管理水平，提高业主满意度。
　　二、工作目标
　　将物业管理作为社区治理的重要内容，加强社区服务管理。按照“条块结合、以块为主、属地化管理”的原则，充分利用县、乡镇两级工作平台，完善乡镇管社区模式，引导和动员业主强化自我管理，形成社区物业管理工作体系。
　　（一）进一步理顺管理机制。以乡镇属地化管理为核心，统筹协调辖区内物业管理工作；以行业监督指导为依托，加强业务指导和行业监管；以相关部门和单位切实履职为保障，促进全县物业管理工作有序开展；以业主自我管理为基础，逐步提高业主自主参与物业管理的意识和能力；完善乡镇房管中心、居（村）委会、业委会、物业企业“四位一体”工作机制，增强住宅小区物业管理工作合力。
　　（二）进一步加强职能管理。各相关部门和单位要按照住宅小区综合管理工作要求，结合各自职能分工，各司其职、各尽其责，将工作延伸至住宅小区，加大监督管理力度，及时采取有力措施处置住宅小区内的违法建筑、“群租”等各类违法违规行为。
　　（三）进一步破解瓶颈难题。充分发挥居（村）委会在社区治理中的主导作用，把好业委成员选任关，引导业主自觉遵守规约。加强政策法规宣传，提升业主及社会各界的物业管理法治意识。巩固完善主动走访服务业主工作机制，主动上门，改进服务，改善形象，及时化解物业矛盾和纠纷，提升物业费收缴水平，提高业主满意度，努力构建和谐社区。
　　三、分类处置，确保各类小区物业管理工作良性发展
　　（一）普通商品房小区。充分发挥业主大会、业委会的自我管理作用，促进小区物业管理工作良性运作。新建商品房发挥小区封闭、周界报警系统和其他硬件优势作用，严格实行出入小区管理登记制度和保安定时巡查制度，确保小区安全。县、乡镇相关部门要加大监督管理力度，严格规范物业管理行为，及时阻止和整治业主的各类违法、违规行为，维护小区良好的居住环境。巩固和完善价格调整机制，促进物业收费管理工作健康良性发展。积极推动早期商品房修缮改造工作，努力改善业主居住条件。
　　（二）动迁安置房小区。切实发挥乡镇属地化管理作用，加强小区物业管理综合事务的协调处置。社区居（村）委会要发挥业主自治组织作用，通过宣传和引导增强业主的物业自主管理意识。乡镇房屋管理中心加强对小区物业管理事务的日常管理，指导居（村）委会、业委会调处各类物业管理矛盾纠纷。县、乡镇相关部门要强化监督执法，坚决遏制小区违法搭建、毁绿种菜等违法违规行为。对物业管理市场化运作暂时确有困难的住宅小区，各乡镇要通过考核建立以奖代补机制，给予政策和资金上的扶持，相关开发建设单位给予积极支持配合。
　　（三）售后公房小区。根据房屋使用状况，有序纳入市县财政补贴范围，稳步实施房屋修缮改造工作，确保房屋居住安全，改善居民生活环境。按照全市统一政策口径，稳步提升售后公房物业管理收费，逐步建立市场化的价格调整机制。县财政加强资金托底保障，确保售后公房物业管理正常运行。
　　（四）其他缺少物业管理的房屋。对缺少物业管理的售后公房、早期商品房、系统联建房等房屋，各乡镇要根据房屋性质、房屋规模、房屋分布等情况，组建一个或若干个业主大会，选聘物业企业或保洁、绿化服务组织，参照售后公房服务标准，签订业主、物业服务组织、乡镇三方协议，提供相应的物业服务并收取适当费用。根据房屋维修资金现状，通过业主筹集和乡镇财政补充的方式解决维修资金不足的问题。对危旧住房的修缮，按照《崇明县乡镇住宅修缮工程管理办法》（见附件），视类别由市、县、乡镇、系统单位及业主等主体按照一定比例筹集资金予以实施。
　　四、强化职能，加强物业管理工作保障
　　（一）完善住宅小区综合管理工作机制。在县住宅小区综合管理联席会议框架内，强化部门及乡镇协调联动，增强物业管理工作合力。各乡镇要做实做强乡镇房屋管理中心，配备人员、落实资金，强化其在乡镇住宅小区综合管理框架内的核心地位，充分发挥协调处理物业管理综合事务的职能。
　　（二）加大监管执法力度。各乡镇要充分利用城乡综合管理联动平台，及时发现和处置各类小区事部件问题，将各类问题消解于萌芽状态。给排水、电力、燃气等部门要切实履行职责，加强分户计量表及表前管线、设施设备的维护管理工作。公安、城管、房管、消防等部门要加强工作协调，依法采取强有力的执法措施，对各类违法行为形成有效震慑。其他住宅小区综合管理联席会议成员单位要根据各自职能切实落实责任、密切配合，形成小区监管工作合力。
　　（三）大力宣传提升业主物业管理意识。县房屋管理等部门要会同乡镇，以群众喜闻乐见的形式，向业委会及业主广泛宣传物业管理有关政策法规，增强其权利、义务意识，主动遵守规约；开展对乡镇房屋管理中心、居（村）委会、业委会、物业企业等其他相关主体的宣传培训，全面提升物业管理服务意识和水平。

　　附件：崇明县乡镇住宅修缮工程管理办法