各乡、镇人民政府，县政府各委、办、局，县各直属单位，在崇市属有关部门:
　　县住房保障房屋管理局制定的《崇明县加强住宅小区综合管理若干意见》已经县政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

崇明县加强住宅小区综合管理若干意见

　　住宅小区是居民生活的基本场所，是社区管理的基本单元，也是城市管理的重要组成部分，为深入贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，以深入开展城乡综合管理大联动工作和落实“走百家门，知百家情，解百家忧”物业行业主动服务业主的活动机制为契机，进一步规范和加强本县住宅小区综合管理活动，现提出如下意见：
　　一、指导思想
　　坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，按照构建社会主义和谐社会的要求，依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《上海市文明小区创建管理规定》，以便民、利民、为民为宗旨，以构建与本县经济社会发展水平相适应的住宅小区综合管理体制和物业管理服务模式为目标，以加快解决居民反映集中的热点、难点问题为重点，以“三百活动”为契机，进一步理顺住宅小区综合管理体制，整合条与条、条与块的管理资源，形成工作合力，提高政府部门的社会管理水平和相关行业的服务水平；完善业主委员会的组建和运作模式，建立有效化解矛盾的协调机制，改进物业服务方式，提高服务质量，提升社会和市民对物业管理的满意度。
　　二、总体目标
　　（一）按照“条条联手、条块结合、以块为主、属地管理”的原则，建立崇明县和乡（镇）两级住宅小区综合管理工作制度，加强乡镇对业主委员会的指导监督作用，强化乡镇对辖区内居住房屋、租赁、物业管理等综合事务的处理和协调工作。
　　（二）充分发挥城乡管理大联动的发现、处置机制在住宅小区综合管理中的作用。
　　（三）明确政府各职能部门及公建配套行业企业在住宅小区的管理职责与服务责任。
　　（四）增强业主依法、理性、有序地参与物业管理活动的能力，业主自我管理模式逐步优化。
　　（五）住宅小区物业管理的服务水平得到明显提升。物业从业人员的服务技能有较大提高；住宅物业管理社会公众平均满意度指数逐步提高。
　　三、建立住宅小区综合管理工作联席会议机制
　　物业管理工作涉及面广，工作量大，系统性强，涉及政府多个职能部门和不同行业，为进一步加强组织领导，整合各方资源，统筹协调管理，以城乡管理大联动为平台，建立县和乡镇两级住宅小区综合管理工作制度，定期召开住宅小区综合管理联席会议，指导监督业主大会、业主委员会的各项工作，协调解决小区管理的综合性问题。
　　县住宅小区综合管理联席会议（以下简称“县联席会议”）由县政府分管领导担任召集人，主要成员由县政府办公室、县文明办、县发展改革委（物价局）、县建设交通委、县科委（崇明电信局、移动通信崇明分公司、联通崇明分公司、东方有线）、县公安局、县综治办、县司法局、县民政局、县财政局、县卫生局、县文广影视局、县环保局、县规划土地局、县住房保障房屋管理局、县绿化市容局（城管执法局）、县水务局、县民防办、县法制办、消防崇明支队、工商崇明分局、县质量技监局、崇明燃气公司、崇明电力公司以及各乡（镇）等单位的分管负责人组成。
　　县联席会议下设办公室，办公室设在县住房保障房屋管理局。办公室主任由县住房保障房屋管理局局长兼任，办公室副主任由县文明办、县住房保障房屋管理局分管负责人兼任。县联席会议办公室主任可以受召集人委托召集成员单位召开联席会议。县联席会议每半年召开一次，必要时可召开临时会议。
　　各乡镇住宅小区综合管理联席会议（以下简称“乡镇联席会议”）由乡镇分管负责人担任本辖区联席会议召集人，乡镇要落实具体部门负责日常工作。乡镇联席会议主要成员由辖区内房管中心、公安、综治、绿化市容、司法、城管、水务、工商、居（村）民委员会、物业管理等相关部门和单位组成。乡镇联席会议每季度召开一次，必要时可召开临时会议。
　　四、明确住宅小区综合管理联席会议成员单位相关职责
　　（一）县政府办公室：负责对职责部门落实相关工作的督促检查；把住宅物业管理纳入社区管理范畴，会同县住房保障房屋管理局定期组织召开县联席会议，协调解决小区管理中的综合性问题。
　　（二）县文明办：负责将住宅小区综合管理工作纳入到文明城区、文明小区的创建中；加大对市民思想道德教育的力度，增强业主自觉履行《物业管理条例》规定的各项权利、义务的意识，营造加强住宅小区综合管理的舆论环境。
　　（三）县发展改革委（县物价局）：确认物业服务收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价咨询、投诉及收费争议的仲裁。协调崇明电力公司做好物业管理区域内电力设施的维护保养工作。
　　（四）县建设交通委：监督和管理在建住宅施工质量；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；协调崇明燃气公司做好物业管理区域内燃气设施的维护保养工作。
　　（五）县科委：协调物业管理区域内的崇明电信局、移动通信崇明分公司、联通崇明分公司、东方有线等单位的管线和设施的维修养护工作。
　　（六）县公安局：指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，加强对保安人员的业务培训；配合有关部门指导物业服务企业及业主委员会加强物业管理区域内的安全防范设施建设，消除物业管理区域内的治安安全隐患，及时查处治安案件，组织协调相关部门调解各类涉及违反治安管理的矛盾；加强住宅物业区域内的犬类管理；依法开展实有人口（含外地来崇人员）管理。
　　（七）县综治办：指导协调住宅物业管理区域内的安全防范建设管理工作。
　　（八）县司法局：积极疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷；组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育活动。
　　（九）县民政局：落实乡镇、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理工作。
　　（十）县财政局：落实旧住房综合改造、直管公房全项目维修、物业服务热线建设、公房售后房物业服务规范化管理贴补、物业管理保障等所需要的财政配套资金。
　　（十一）县卫生局：负责对住宅小区内水箱清洗的指导、培训和二次供水的卫生监督管理、抽样检查工作；开展卫生知识的宣传、教育活动，不断改善居民的健康习惯，提高居民的健康意识。
　　（十二）县文广影视局：加强物业管理区域内的社区文化活动中心的指导与管理工作，承担物业管理区域内广播电视及其相关管线和设施设备的维修、养护责任。
　　（十三）县环保局：对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收；监督管理物业管理区域及周边的污染源，查处违反环保法律法规的行为；调查处理空调安装等涉及环保方面的投诉和纠纷；处理商住楼餐饮业油烟超标排放等问题。
　　（十四）县规划土地局：统一规划新建住宅小区，按规定配置各类公建配套设施；审核在建、已建物业管理区域内的局部或零星规划调整方案；对确实要改变房屋使用性质的，提出允许改变的区域范围和方案；依法查处违法建筑和擅自改变使用性质的行为，协调解决涉及规划的历史遗留问题。
　　（十五）县住房保障房屋管理局：负责对住宅物业服务企业的资质管理和从业人员的资格管理；对住宅专项维修资金归集、使用进行指导与监督；对物业使用和维护的监督管理；配合乡（镇）人民政府指导业主大会和业主委员会有序规范运作；会同相关部门依法对住宅物业管理区域违法行为进行查处；做好联席会议日常事务工作；对乡镇人民政府的住宅小区综合管理工作进行考核。
　　（十六）县绿化市容局：监督物业管理区域内环境卫生和垃圾箱房的管理及垃圾清运工作；加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。指导物业管理区域内绿化工作，审批调整树木、绿地变动等事项，协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。
　　（十七）县城管执法局：负责对物业管理区域内在公共绿化、道路和其他场地擅自搭建建筑物、构筑物的查处和对破坏房屋外貌的查处（注：其他场地是指除公共绿地、道路范围外的各种室外公共场所和场地）；切实抓好居住区拆违、控违工作。
　　（十八）县水务局：监督、指导物业管理区域内的防汛防台工作；协调处理住宅物业管理区域既有给水、排水系统的建设管理工作。负责督促对生活污水没有纳污的居住小区提出并实施整改方案。承担物业管理区域内分户计量表前的相关管线和设施设备维修、养护责任；参与改造老化的供水管网，处理供水事故的应急维修，保障居民的正常用水。
　　（十九）县民防办：负责物业管理区域内地下空间使用管理的监督检查。
　　（二十）县政府法制办：为各管理部门提供相关法律、政策咨询，协助化解住宅小区突出矛盾和难点问题。
　　（二十一）消防崇明支队：负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。
　　（二十二）县工商分局：加强企业登记审查，对未经有关管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记；查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无证经营的行为。
　　（二十三）县质量技监局：负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促物业公司（使用单位）建立完善特种设备安全管理制度，做好特种设备的注册登记、按期报检、作业人员持证上岗等工作；督促维保单位做好维护保养工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
　　（二十四）崇明燃气公司：承担物业管理区域内分户计量表前相关管线和设施设备的警示、维修、养护责任；参与改造老化的供气管网，处理供气、用气事故的应急维修，保障居民的正常用气。
　　（二十五）崇明电力公司：承担物业管理区域内分户计量表前的相关管线运行和维护责任，及时消除因小区树木自然生长及其他因素导致的电力线路的安全隐患工作；处理停电事故的应急维修，保障居民的正常用电；配合小区修缮过程中用电服务工作。
　　（二十六）各乡镇：负责落实本辖区住宅小区综合管理制度，根据（崇编办〔2012〕28号）及（崇编办〔2012〕46号）文件的精神，充实调整乡镇房屋管理中心，配备专职的物业管理人员；负责对本辖区内物业管理活动进行指导、监督和协调；负责指导业主大会、业主委员会组建、换届和日常运作；受理业主大会备案，落实部门和人员协调处理辖区内物业管理综合事务和纠纷等，并将此工作纳入乡镇的考核范围。
　　五、构建社区物业管理党建联建新格局，优化业主自我管理新模式
　　（一）切实贯彻落实《上海市物业管理规定》，充分发挥乡镇对业主大会建设和业主委员会日常运作管理的指导和监督职责。县政府将各乡镇对业主委员会指导监督职责的履行情况纳入考核范围。
　　（二）深化社区物业管理党建联建工作。将物业管理融入社区建设和管理的大局之中，形成乡镇党委统一领导，以住宅小区综合管理为基础，居民区党组织为核心，由居委会、业主委员会、乡镇房管中心、物业服务企业和广大党员业主共同参与的社区物业管理党建联建工作新格局。
　　（三）加强居民区党组织对业主委员会的政治和组织领导。切实把好业主委员会人选关、程序关，提高自我管理能力水平。要按照年龄结构合理、专业类型多元的原则，引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。建议在有条件的社区党支部、居委会、业委会成员之间采用双向进入、交叉任职模式。
　　（四）规范业主大会运作和决策程序。完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策规则，建立业主委员会成员培训制度，建立健全相应的工作机制；引导业主自觉遵守“业主公约”，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束的机制。
　　六、强化物业行业监管，规范物业服务行为，加大基层房屋行政管理力度
　　（一）严格执行物业行业监管制度。为形成“诚信守诺、公平公正”的物业服务市场环境，县房管部门要强化对物业服务企业的监管，严格执行《关于实施住宅物业管理招投标制度的通知》、《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息评价试行标准》、《上海市物业企业、项目经理记分管理办法》等制度。
　　（二）规范物业服务企业日常管理行为，固化“走百家门，知百家情，解百家忧”主动服务业主的活动机制，依托962121物业服务热线，及时妥善处理居民的应急维修和信访投诉。
　　（三）各乡镇要加强乡镇房管中心建设，根据县编办核定的职能，充实本乡镇房管部门的力量，县房管部门应加强对乡镇房管中心的行业指导工作，强化基层的房屋行政管理工作；强化对各自辖区内物业行业的动态监督和指导。

县住房保障管理局
2013年4月22日